Voor appartementsgebouwen en bedrijfspanden in de provincie Antwerpen worden dakgoten het best minstens één keer per jaar gereinigd, bij voorkeur na de bladval in november of december. Bij Hogedruk.be voeren we dit periodiek dakgootonderhoud uit voor syndici, VME's en vastgoedbeheerders in eigen beheer, met eigen materiaal en eigen mensen, en bezorgen we nadien een duidelijk uitvoeringsverslag.
Een dakgoot heeft één functie: regenwater van het dak naar de afvoer brengen. Zodra bladeren, mos en zand die doorstroming belemmeren, loopt het water er over de rand uit, en vanaf dat moment gaat het mis op drie plaatsen tegelijk.
Het water loopt langs de gevel naar beneden, waardoor de gevel permanent vochtig blijft. Dat is de meest voorkomende oorzaak van groene strepen op een gevel, en op termijn tast het ook het voegwerk aan. Bij vorst zet het vastgehouden water uit en veroorzaakt het scheurtjes.
Het water blijft daarnaast staan in de goot zelf, wat de goot en de bevestiging versneld doet verouderen. Bij een volle goot komt er bovendien aanzienlijk gewicht op een constructie die daar niet voor gemaakt is.
En het water zoekt een weg naar binnen via de dakrand en de aansluitingen. Bij een appartementsgebouw komt dat vaak neer op vochtschade in het bovenste appartement, en dan wordt een onderhoudskwestie plots een discussie tussen de VME en een individuele eigenaar over aansprakelijkheid.
Bij appartementsgebouwen speelt daar nog iets bij: de dakgoot is een gemeenschappelijk deel, maar de schade valt vaak in een privatief deel. Dat maakt tijdig onderhoud niet alleen technisch, maar ook administratief de verstandigste route.
Het beste moment is na de bladval, dus in november of december. Op dat moment is het grootste deel van het blad gevallen en blijft de goot de hele winter door vrij, precies in de periode met de meeste neerslag en het grootste risico op vorstschade.
Bij gebouwen met veel bomen in de directe omgeving is één beurt vaak niet genoeg. Een tweede controle in het voorjaar vangt het blad op dat later is gevallen, samen met bloesem, zaden en het zand dat zich in de goot verzamelt. Voor gebouwen in de groene randgemeenten van Antwerpen is dat ritme van twee beurten per jaar eerder regel dan uitzondering.
Voor een syndicus heeft die vaste timing een praktisch voordeel: het onderhoud valt elk jaar in dezelfde periode, waardoor het eenvoudig in de jaarplanning van de VME past.
Bij een appartementsgebouw is de uitvoering zelden alleen een technische kwestie. Er zijn bewoners, er zijn gemeenschappelijke toegangen, en er is meestal beperkte parkeerruimte.
De praktische aandachtspunten die bij dit soort werken terugkeren:
De reiniging zelf bestaat uit het verwijderen van bladeren en vuil, het controleren en doorspoelen van de afvoerpijpen, en het nakijken van de goot op verstoppingen, lekken en losse bevestigingen. Omdat de ploeg dan toch op hoogte werkt, is dat ook het aangewezen moment om de staat van de dakbedekking en de aansluitingen visueel te beoordelen.
Voor een particuliere woning volstaat de vaststelling dat het werk gedaan is. Voor een VME ligt dat anders: de syndicus moet aan mede-eigenaars kunnen tonen wat er is gebeurd en waarom het nodig was.
Een bruikbaar uitvoeringsverslag bevat de datum en de uitgevoerde werken, de vaststellingen over de staat van de goten, de afvoeren en de dakrand, en de punten die op korte of middellange termijn aandacht vragen. Beeldmateriaal van voor en na de uitvoering maakt dat controleerbaar voor wie zelf niet op het dak komt.
Over meerdere jaren ontstaat zo een dossier dat aantoont hoe de goten evolueren. Dat is precies wat een VME nodig heeft op het moment dat de vraag opduikt of onderhoud volstaat of dat vervanging aan de orde is.
Bij werken op hoogte aan een gebouw met meerdere eigenaars is duidelijkheid over wie het werk uitvoert geen detail. Wanneer een partij met onderaannemers werkt, wordt de communicatielijn langer en de verantwoordelijkheid bij schade minder eenduidig.
Hogedruk.be werkt volledig in eigen beheer, zonder onderaannemers, met eigen materiaal en eigen mensen. Voor een syndicus betekent dat één aanspreekpunt voor de planning, de uitvoering en de opvolging. Wanneer meerdere panden in dezelfde portefeuille zitten, kan het onderhoud van die panden bovendien gebundeld worden in één planning.
Meer over de uitvoering leest u op de dienstpagina opkuisen van dakgoten na bladval, en over de timing in onze blog over wanneer u dakgoten laat reinigen. Combineert u het gootonderhoud met een grondige beurt van de dakbedekking, dan vindt u de aanpak per daktype op de dienstpagina dakreiniging.
Beheert u een of meer panden in de provincie Antwerpen, en zoekt u een lokale partij voor het periodiek onderhoud van dakgoten en daken? Bij Hogedruk.be werken we volledig in eigen beheer en bekijken we graag uw pand of pandenportefeuille ter plaatse. Vraag een vrijblijvend voorstel aan via het contactformulier op hogedruk.be.
Uitvoering in eigen beheer, met een verslag voor de VME
